【融資】築古の王道は三井住友トラストローン&ファイナンス

銀行融資

こんにちは、ノブ(@nobutoushi)です。



収益物件を購入は、現金以外の場合、融資での購入が必須になってきます。

どの物件をどの金融機関にあてるかを把握するのは、非常に大切です。



今回は、築古のアパートやマンションを購入するための融資先を詳細までお伝え致します。

僕自身も2019年7月の情報として書いてます。多少金融情勢によって変わっているかもしれません。ご紹介するのは、三井住友トラストローン&ファイナンスです。


築年数はほぼ関係なし

もちろん築年数もある程度は、関係ありますが三井住友トラストローン&ファイナンスの場合、積算評価と収益還元法を両軸に物件の評価をします。


築年数はあまり関係なく、融資評価をしてもらえます。


融資評価が出やすいのは、三井住友トラストローン&ファイナンスのエリア内で土地値が出る物件が評価対象になると言えます。


ここまでは、検索すればたくさんネット上でも情報が出ると思います。ある程度割愛してこのブログならではの三井住友トラストローン&ファイナンスの情報を公開します。


仮審査を申し込む

まずは、三井住友トラストローン&ファイナンスのホームページから申し込みをしましょう。

不動産担保ローン・融資と住宅ローンの三井住友トラストL&F
三井住友トラスト・ローン&ファイナンス〈略称:三井住友トラストL&F〉は、三井住友信託銀行グループの不動産総合金融会社です。不動産担保ローン、住宅ローン・アパートローンや融資等お客様の様々な資金ニーズにフルラインでお応えいたします。

不動産担保ローンではなく、アパートローンで申し込みをします。
この際に、物件詳細を打ち込んでいくのですが、エリアが限られてます。


もし、エリア外ならトラストに直接電話をします。電話をすれば担当者からある程度の融資可否や評価を選定してもらえます。


その際に融資の可能性があるのであれば、仮審査に進んでしまいましょう。


仮審査承認

トラストの仮審査は恐ろしく早いです。僕の場合は3~4日で仮審査の結果が出てしまいました。


ちなみに、トラストは5000万円以上になると審査が厳しくなります。


仮承認後、必要書類を提出致します。下記の書類を提出します。


僕の場合は法人で融資を受けました。よって法人と個人の両方の資料を準備しました。


金利は基本3.9%

三井住友トラストローン&ファイナンスの金利は3.9%(変動金利)です。
※団体信用生命保険(団信)付きで変動金利4.3%です。


ちなみに、合計金額が5000万円以上は2.9%です。


要約すると下記です。

1回目物件融資

3000万円融資

3.9%

2回目物件融資

2000万円融資

2.9%

合計の借り入れ金額がすべての金額に反映されません。あくまで5000万円融資に届いた融資案件で2.9%です。


融資申請から約1ヶ月半で融資が完了しました。

三井住友トラスト&ローンファイナンスは、事前審査である程度融資を確定してるらしく、事前審査の内容から異なる融資条件になることはありませんでした。


事前審査も早いので、スピード勝負に必然的に向いています。


トラストのスピードが無ければ、現在所有しているアパートは購入できなかったと思います。


メリット・デメリット

メリット

・審査スピードが早い

・耐用年数関係無しにアパートローンを組める

・融資期間が長い

・法人融資にも寛容

デメリット

・耐用年数切れの融資のため、信用棄損

・金利が高い

・元本が減らない

・土地値重視の融資のため、積算が出ないと評価が出ずらい

ノンバンクは諸刃の剣です。金利が非常に高いので使い方を間違えると全然儲からない収益になります。


やはりノンバンクを活かすなら、超高利回り物件が適正と言えます。


しかし地方になると土地値の出る物件が少ないです。よってトラストの物件評価額を上げるためには、ある程度の現金と、ある程度の共同担保が必要です。


ちなみに僕は、物件の頭金2割、さらに所有している戸建を担保に融資を引きました。


利回り - 金利 = 10%(イールドギャップ)を目指そう

築古に、30年ローンを引きますからある程度のリスクを取ることになります。


それで儲からないとか論外です。最低でも利回り14%で金利を引いた利回り10%は確保していきたいところです。


僕の場合は、利回りが17.5%の物件にノンバンクを使っているのと、現金を2割入れてますから返済比率も低く抑えられています。


まとめ

三井住友トラストローン&ファイナンスは、金利こそ高いですが今だに積極的にアパートローンを融資してます。


超高利回りであればノンバンクの活用も上手に行えば不動産投資の拡大に役立ちますね。


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