【実践】物件購入後に対応したこと

物件購入

こんにちは、ノブ(@nobutoushi)です。

僕の所有しているアパートでは、

オーナーチェンジをした際に、

もろもろと対応をしなければいけないことがありました。


そもそも、前オーナーは、

火災保険や、保証会社なども入ってませんでした。

加えて、前オーナーは自主管理で、

管理会社もついて無かったため、

購入後も少し忙しかったです。


僕にオーナーチェンジをして

やっと火災保険、保証会社、管理会社なども対応しました。


アパートを購入した後に、

どんなことをしなければならないか。


本日はそれを実体験踏まえ、

解説していこうと思います。


火災保険の選定

築34年の鉄骨アパートですが、

現地確認をすると、

以前に台風被害に明らかにあっただろうなと思う損傷もありました。


せっかくいい立地で、いい間取りなのに

勿体無いな。と現地確認したときに感じました。


外壁もかなり傷んでおり、

購入した後は、修繕の必要があると判断。


火災保険は、風災、水災にも適用できます。

※補償内容にもよりますが・・・


前オーナーは、それを知らなかったのだろうと思いました。


火災保険は必ず入っておくべきです。

そして、その補償内容もしっかり確認しましょう。


僕も、色々なところから見積もりも取ってみました。


結論は、ノンバンクの法人割引が効いた火災保険が一番安かったです。

ノンバンクの団体割引と法人割引で30%もお得になりました。

管理会社の選定

購入前のアパートは自主管理だったため、

管理会社を決めなければいけませんでした。


そもそも、僕の勤め先は東京都内ですから、

遠方までの管理は難しいと判断しました。


管理会社の決め手は、

やはり客付け力だと思います。


購入前に、物件のエリアの管理会社に電話してみました。


7~8社確認したのを覚えています。


確認したのは以下のポイントです。

  • 管理物件の全体の入居率
  • リフォーム時のオーナー側の手配の可否
  • 管理手数料
  • 御社に管理をお願いした場合の強み
  • 自分の物件とスペックが似たような物件の入居率
  • 解約時の解約金
  • 現状回復費用
  • レスポンスの早さ




地方の田舎は、ひとつひとつのエリアが広いです。

よってピンポイントで人気のエリアかを探る必要が有ります。


例えば、地方の乗降客数が多い駅近物件と

その駅から30分離れた場所では、

当然ながら管理会社の入居率は異なります。


不動産会社には、自分の物件のスペックを細かく伝え、

似たような物件の入居率を参考にしましょう。


僕の物件の場合は、それなりに駅からの距離が近い物件です。

御社に管理をお願いした場合の強み

上記をヒアリングした際、

都内にも支店がある関係で

転勤の法人社宅のニーズにも応えれると聞きました。


さらに駅近物件は常に満室であり、

駅から近ければ、100%に近いと言われました。


他の管理会社に聞くと、入居率80%や、

管理数は少ないと言っていたり、

そもそも管理に力を入れていない場合などもあります。



担当者とのフィーリングも大切ですし、

追加で大事なのはレスポンスの早さです。

例外なく、レスポンスが早いか遅いかは、

仕事の出来を左右します。


管理会社のWebページなどが有れば

そこから問い合わせしてみましょう。



本当に遅い管理会社は、遅いです。

つまり今後も、その遅いレスポンスと

付き合っていかなければいけません・・・


さらに、Webから問い合わせるのには理由があります。


Webを活用しているかどうかも判断します。


問い合わせが遅かったり、Webからの返信が遅ければ、

Webもあまり活用していないと判断できます。


とにかくピンキリです。しっかり人を選ぶように

ヒアリングしていきましょう。


郵送の対応、説明能力、メールの返信の早さ

スーモなどWebで入居者さんを募集している管理会社のページ、

色々な部分を見て見極めましょう。


ちなみに、説明能力が乏しい管理会社ということは

自分の物件の客付け時も、説明が下手な可能性があります。

※ここら辺は後日管理会社の選び方などで説明します。

保証会社選定

購入して、保証会社もつけました。

入居者さんも問題なかったのですが、

ノブさん入居者さんとの連絡が取れなくなりました

1人だけ連絡が取れないと管理会社から連絡がありました。


電話が繋がらない状況でした。

おそらく携帯電話解約のためです。


SMSや、ショートメールでもダメだったので

賃借契約書を辿り、

お部屋を仲介していただいた不動産会社に連絡しました。


そうすると・・・

仲介不動産から、Viber(バイバー)というアプリなら

連絡が取れると思います。と返答が・・・


早速、僕の方で英語で連絡を取ってみました。


するとなんと!!


普通に繋がりました(笑)


その事により、

すべての入居者さんと連絡が取れ

保証会社も通せました。


管理会社さんからも感謝されましたし

不動産経営はオーナー自身も前に出て行って対応しなければならない

身をもって知りました。


職業柄、外国の方の対応には慣れてます。

中には、審査時に弾いてしまうオーナーもいると聞きます。


僕の場合は、外国籍だとうと何だろうと、

保証会社がOKなら、OKという方針です。


まとめ

不動産賃貸業は、不労所得ではないと思います。

何かしら対応をしなければいけない事は出てきます。


でも、どうでしょう・・・

家賃収入は、不労所得に近いものだという認識はあります。


実際の他の事業やった方などはわかると思いますが、

こんな素晴らしいビジネスモデルないですよ・・・


まだ物件を購入できていない方は、

ぜひ購入していただきたいですね。


初めの一歩が一番大変ですが、

踏み込めば以外と運営できちゃいますから。

コメント

タイトルとURLをコピーしました