100点の物件は存在しないことを理解しよう

物件購入

こんにちは、ノブ(@nobutoushi)です。

神奈川の中古戸建を購入するにあたり、

様々な葛藤がありました。

完璧な物件を探している人は、

恐らくいつまでも物件購入まで辿りつきません。


今回は、神奈川の中古戸建ての

購入エピソードも含めてお伝えします。


こちらの物件は、僕が初めて購入した物件です。


投資家のタマゴさん
投資家のタマゴさん

ノブさんの初めて購入した物件ですね

ノブ@不動産投資家
ノブ@不動産投資家

そうです。投資家としてデビューした物件です。不動産は不思議ですが、愛着が湧きますね。

完璧な物件はないと気付いた

この物件は、路線価の価格で購入した物件です。

いわゆる、土地値物件と言われる中古戸建ですね。


築年数も23年ですから、中古戸建投資のカテゴリでは、

比較的新しく内装もキレイでした。


オーナーチェンジの物件ですから、

写真でしか物件を見れてないですが・・・


今年の2019年1月から本格的に

不動産物件を探していたところ

こちらの物件に出会うことができました。


築年数、間取り、路線価、賃貸需要、利回り、

それぞれ非常に良かったのですが、

ひとつだけ欠点がありました。


若干だけ傾きがあること。です。


ただ、その傾きも床補修で修正すれば問題ないと判断しました。


その他は、すべて言うことなしの物件ですが、

物件には、必ず欠点はありますね。

投資家のタマゴさん
投資家のタマゴさん

傾きのある物件って初心者は辞めたほうがいいって言われてますが、よく買いましたね。

ノブ@不動産投資家
ノブ@不動産投資家

傾きの具合によりますが、補修ができる点と、路線価、賃貸ニーズのマーケットを判断して購入しました。傾き以外は完璧な物件だと思ってます。

100点の物件は超少ない。いや、無い。

不動産投資をスタートすることを決めると

インターネットで検索することから始めると思います。

今の投資家は、ネットで先輩投資家の情報を調べると思います。


そうすると、どうなるかと言うと

完璧な物件を探す日々が始まります。


僕が特にそうでしたが、

通常は、路線価、築年数、利回り、賃貸需要などを

総合して検討していくのです。


ただし、初心者あるあるは

情報が多すぎると、

どれかひとつでも欠けていると

購入を見送るようになります。


投資家のタマゴさん
投資家のタマゴさん

買い付けを出したらすぐに購入できるわけじゃないんですね。

ノブ@不動産投資家
ノブ@不動産投資家

買い付けを出しても流れることもたくさんありますから。僕も何回も買付けを出してライバルに取られた事もあるし、流れたこともあります。不動産はご縁ですね。

ノブ@不動産投資家
ノブ@不動産投資家

ただし、100点の物件を購入しようとしてるうちは、買えるようになりませんね。

不動産は人間と同じと捉える

100点の人間はいないのと同様で、

不動産にも完璧な物件はないと思ったほうがいいと思います。


僕は、最初の物件を購入するまでに相当な時間がかかりました。


理由は完璧な物件を探していたからです。


どうやっても完璧な物件はない。

そう気付いた時から

買い付けの数が伸びたのを覚えています。


買い付けの数が伸びても、

不動産は同じ物件はひとつもないです。


理想に近い物件に、

せっかく買い付け証明書を入れても

他の投資家に1番手を取られていたり、

売主の気分で、購入が流れることなんて

たくさんあるのが、不動産の世界です。


何が言いたいかと言うと、

買い付けの数はある程度伸ばせないと

購入まで辿りつかないということです。


ノブ@不動産投資家
ノブ@不動産投資家

ある程度買い付けの本数を伸ばさないと、購入まで辿りつかないことが徐々にわかってきます。

80~90点の物件を狙う

どこかが良くても、どこかが悪い。

例えば、いい点は、築年数、土地値、利回り、間取り、駐車場完備

一辺完璧そうに見える物件です。


欠点は客付け難易度が高い。超田舎。


いくらメリットが強くても

入居者が決まらないエリアは非常に問題です。


100点の物件はないですが、

不動産投資は客付けがあっての家賃収入です。


間違っても、賃貸需要がないエリアを

選ぶことだけは無いようにしましょう。


利回りが高くて、その他も完璧な物件は、

客付け難易度が高い物件だと思ったほうがいいです。

ノブ@不動産投資家
ノブ@不動産投資家

不動産は、いい物件でも悪い部分も必ずあります。総合して判断するようにしましょう。

購入後、どうやっても立地は変えられない

客付けがあるエリアは

前提として選んでいきます。


不動産は、購入してから変えられる部分と

変えられない部分があります。


立地や部屋の広さに関しては、

購入後、変更することができませんよね。

取り壊しして、新しく建てると部屋は変えられますけど・・・・


外壁が汚いなどは、リフォームすることで

変えることができます。


つまり、不動産の選び方のコツと妥協の仕方は、

変えられない部分で高得点を目指し、

変えられる部分で妥協するのがコツだと思います。

ボロボロの物件であれば、

修繕をすればキレイな物件に変わります。


まとめ

100点の物件はないことを説明しました。


不動産投資は、100点の物件を探す力がついたら

妥協する部分を見極めることも大切です。


投資家のタマゴさん
投資家のタマゴさん

妥協できる点と、妥協してはいけない部分を見極めるんですね

ノブ@不動産投資家
ノブ@不動産投資家

その通りです。ただし100点の物件は、どんな物件なのかを理解できなければ、妥協できるポイントもわからないですから、しっかり勉強した上で物件選びに進みましょう。

コメント

  1. […] […]

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