賃貸需要を2つの側面から見極める

賃貸需要

こんにちは、ノブ(@nobutoushi)です。

今回は、物件選びを間違えないための方法を

伝授します。

失敗を恐れて物件選びできなくなってませんか?

まずは、不動産投資の失敗とは何なのかを考えます。

投資家のタマゴさん
投資家のタマゴさん

不動産投資って賃貸需要をどうやって見ているの?入居者さんが付かなかったら困るし、リスク高いと思ってしまって・・・


ノブ@不動産投資家
ノブ@不動産投資家

賃貸需要はある程度予測できるから、予測の仕方さえわかれば不動産投資は恐くないよ。

初心者の方が一番気になっているのは、

借金を返せなくなる事だと思います。

その次に、入居者が入らなかったら・・・

ということだと思います。


入居者さんが入れば、借金のリスクも減らせますよね。

無駄な投資になることもないです。

極論、現金で買えば失敗はない

本当に失敗したくない人は、

現金で地方の中古戸建てでも買うと良いと思います。

地方なら中古で300~400万くらいで購入できますからね。

リフォームをある程度行えば、

小さいロットの収益物件が完成します。


もちろん入居が付かなければ、家賃収入は入って来ませんが

ローンの返済はないので、借金のリスクはないです。


ただ、家賃が入ってこなければ、

その現金も無駄になってしまいますね。

それを防ぐためには・・・

賃貸の需要を見極める必要がある

あまりに需要のないエリアを選ぶと入居者が入ってこないので

それもそれで失敗の原因になります。


では、賃貸需要を見極めるためにはどうすればいいのか。


僕の場合は、地元の不動産会社にヒアリング、

及びインターネットで需要を特定します。


地元の不動産賃貸の仲介会社にヒアリングをするのが一番早いです。

住所や、間取り、築年数などをお伝えすると

担当者の反応によって大体わかります。


最初は結構、躊躇しがちですが、

どんどん聞くようにしましょう。


物件によって反応が全然違うのも分かってきます。


ちなみに僕の場合は、この時点で反応が良ければ、

買い付け対象になってくるかなという感じです。


ただし1社だけで決めずに、3~5社ほどの

賃貸の仲介会社にヒアリングを行い、

需要を見極めてください。

賃貸需要がなければ、

家賃が入ってこないリスクが高まります。


それを防ぐためにも必ず、

賃貸需要は不動産会社にヒアリングしましょう。

ネットから賃貸需要を調べる

次にネットから賃貸の需要を調べます。

実は空室率や、賃貸の需要もネットで調べることもできます。


ライフルホームズなどは、空室率、賃貸需要なども

すべて見ることができるようになっています。

LIFULL HOMES



空室率や、賃貸の需要もすべて上記サイトで確認できます。

例えば千葉県の習志野です。

赤ければ、赤いほど賃貸需要が強いと言えます

習志野はかなり需要は強いようですね。




上記の需要の調査は、必ず行いましょう。

現地の不動産屋にヒアリング、

ネットで需要検索は、絶対に行ってください。



あまりにも需要がない場合は、

色さえもつかない場合があります。


このようにネットからも調べることが可能です。


僕が思うに、ネットからの情報収集も非常に大切ですが、

実際は不動産会社さんに電話をして

賃貸需要の有無の確認をすることは

ネットで検索するよりも非常に大切かなと思っています。


できる限り、ヒアリングを優先し、

不動産会社との連絡などに慣れることも必要だと思います。



ネットで賃貸需要も調べたけど、

不動産屋さんに確認したら

実は人気のない間取りだった。


結構あるあるです。

ちなみに逆もあります。


実は人気の間取りだった。

実は競合が少なかった。

この場合、かなり美味しいです。



数をこなせばこなすほど、不動産会社さんの

賃貸需要の反応の良し悪しも分かってくると思います。


賃貸需要はあればいいが、競合の存在も忘れずに

ネットで見たら、真っ赤だったから賃貸需要はかなり強い!

よし購入だ!となってしまうのは早いですね。


何故なら、賃貸物件は需要だけで客付けが決まるわけではないからです。


供給が多いエリアも存在します。新築アパートなどが立ち並び、

入居希望者より、アパートが多いなんてエリアも存在します。


では見ていきましょう。

上記を見ると、20平米以上の部屋に関しては、

需要よりも、掲載物件が上回っているのが確認できると思います。


習志野で今穴場なのは、50平米以上の物件いうことがわかります。


需要に対して供給が少なければライバルは少なくなり

物件を客付けしやすくなることがわかります。


もちろんこれだけアパートがあれば

適当な供給をしているアパートも多いと思うので

上記の数字がすべてではないです。


まとめ

不動産投資における賃貸需要を見極める方法を書きました。

もちろん、その他にも見るべきポイントはあります。


その中でも、上記の2つは大きなポイントになってくると思います。


特に不動産会社さんへのヒアリングは、

大きなウェイトを占めます。

しつこいですが、必ず行いましょう。

投資家のタマゴさん
投資家のタマゴさん

大体わかってきました。賃貸需要を予測するためには、不動産会社にヒアリングして、ネットでも調べることが必要なんですね。

ノブ@不動産投資家
ノブ@不動産投資家

その通りです。意外とやらずに購入する人も多いらしいのですが、何百万、何千万円の買い物になりますから、需要は必ず調べましょう。


コメント

タイトルとURLをコピーしました